The Role of the Institution of the Real Representative in Protecting the Rights of Tenants in Jurisprudence and Positive Law

Document Type : Research Paper

Authors

Department of Private Law, Qom Branch, Islamic Azad University, Qom, Iran

Abstract

The statutes governing the relationship between the lessor and lessee concerning protecting the rights of lessees of commercial properties remain silent in their presupposition of dissipation and detriment. Whereas the legislature has failed to delineate the right to conduct business, trade, and goodwill in the event of loss suffered by a business entity due to accidents or waste caused by the fault of a landlord or third party, henceforth, concerning the aforementioned matter, the prosecutors are not confronted with the principle of the unity of judicial procedure. In order to fill the gap in the legislative-judicial system of Iran, establishing the institution of "real representation" makes it possible to protect property rights in the case of its loss through transferring the rights to the replaced property. The purpose of the ensuing article is to elucidate the legal stance of the real representative entity in safeguarding the rights of the lessee. This article employs a descriptive-analytical methodology that relies on the examination of documents and library data. According to the findings of this study, representation in Iranian law has been established based on personal representation. However instances of real representation can be found in certain jurisprudential and legal documents such as lease agreements, mortgages, endowments, insurances, and the like. The present article undertakes an analysis of the feasibility of achieving real representation in the lessor-lessee relationship. The two fundamental prerequisites for the real representative entity, which safeguards the rights of lessees in the event of commercial premises loss or destruction, as well as contract dissolution, are "the presence of a legitimate right that is subject to decay" and "the ability to transfer the right to the replaced property". These conditions apply to both contractual and legal (compulsory) forms. The aforementioned measure serves to impede the termination of the lease agreement and its resultant consequence, namely, the expulsion of the lessee from the commercial premises.

Keywords

Main Subjects

References

  1. انصاری، مرتضی بن محمدامین (1419 ق). فرائد الاصول. قم: مجمع الفکر الاسلامی.

    ایزانلو، محسن؛ حبیبی، سینا و شعبانی کندسری، هادی (1395). ضمانت اجرای بیع عین مرهون: مطالعه‌ای در فقه تطبیقی. پژوهشنامة حقوق اسلامی (فقه تطبیقی)، 17(43)، 83 ـ 104.

    بهرامی، بهرام (1390). عقد اجارة کاربردی: بررسی تحلیلی و تطبیقی در فقه شیعه، حنبلی، حنفی، شافعی، و .... چ 2. تهران: نگاه بینه.

    بیگی حبیب‌آبادی، احمد و بیگی حبیب‌آبادی، مریم (1398). آثار تلف عین مستاجره بر اماکن تجاری. دانشنامه‌های حقوقی، 47(4)، 32 ـ 60.

    تقی‌پور، محمد (1396). بررسی فنی، مدیریتی، و حقوقی حادثة ساختمان پلاسکو. تهران: مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران.

    توکلی کرمانی، سعید (1380). انتقال تعهد. چ 2. تهران: دانشور.

    جعفری لنگرودی، جعفر (1379). مبسوط در ترمینولوژی حقوق. تهران: گنج دانش. ج 4.

    جلیلوند، یحیی و پرتو، حمیدرضا (1395). بررسی برخی از جنبه‌های حقوقی حادثة پلاسکو؛ حلقة مفقودة مسئولیت. نشریة کانون وکلا، 235(4)، 27 ـ 39.

    چگینی شاد، سید حسن (1398). سیاست‌های کلّی حمایت از مستأجرین در نظام حقوقی ایران و انگلستان. پایان‌نامة کارشناسی‌ارشد. قزوین: دانشگاه بین‌المللی امام خمینی(ره).

    حکیم، محسن (1387). مستمسک العروه الوثقی. قم، دار التفسیر.

    حبیب‌زاده شجاعی، علی (1398). انهدام املاک تجاری و تأثیر آن بر حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی مستأجر. پایان‌نامة کارشناسی‌ارشد. تهران: دانشکدة حقوق دانشگاه شهید بهشتی.

    خمینی، روح‌الله (1438). تحریر الوسیله. تهران: مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی(قدس سره).

    خوئی، سید ابوالقاسم (1435). منهاج الصالحین. قم: انتشارات مؤسسة احیای آثار امام خویی.

    دارویی، عباس‌علی (1388). پرداخت دین دیگری در نظام حقوقی ایران. حقوق (مجلة دانشکدة حقوق و علوم سیاسی)، 39(4)، 157 ـ 172.

    داوید، رنه و ژوفره اسپینوزی، کامی (1389). درآمدی بر دو نظام بزرگ حقوقی معاصر. مترجم: سید حسین صفایی. تهران: میزان.

    زاهدی، عاطفه (1393). سرقفلی و حق کسب و پیشه در رویة قضایی. چ 2. تهران: جنگل.

    زینالی، توحید (1394). سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در آرای دیوان عالی کشور. تهران: چراغ دانش.

    سیوطی، جلال‌الدین (1409). الأشباه و النظایر. بیروت: دار الکتاب العربی. ج 1.

    الشریف، محمدمهدی (1394). حق کسب و پیشه و تجارت در فرض تخریب واحد تجاری (تحلیل و نقد رویة قضایی). دادگستری، 79(92)، 7 ـ 32.

    شعاریان، ابراهیم (1393). انتقال قراداد، نظریه عمومی، عقود معین (مطالعة تطبیقی). تهران: مؤسسة مطالعات و پژوهش‌های حقوقی، شهر دانش.

    شهید ثانی، زین‌الدین بن علی جبعی عاملی (1432). الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه. قم: مجمع الفکر الاسلامی.

    شهیدی، مهدی ( 1396). حقوق مدنی 6: عقود معین 1 (بیع ـ معاوضه ـ اجاره ـ جعاله ـ قرض ـ صلح). چ 20. تهران: مجد.

    طاهرموسوی، یوسف (1394). حقوق مؤجر و مستأجر در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376. چ 3. تهران: مجد.

    طباطبائی یزدی، سید محمدکاظم (1432). العروه الوثقی. قم: دار الکتب الاسلامیه.

    عبدی‌پورفرد، ابراهیم (1384). رویکردی تحلیلی به ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی. حقوق اسلامی، 6(2)، 89 ـ 114.

    عراقی، سید عزت‌الله؛ جلالی، حسین و پیرهادی، محمدرضا (1397). بررسی نهاد انتقال حقوق دینی در ایران، انگلیس، و اسناد بین‌المللی. مطالعات حقوق خصوصی، 48(4)، 683 ـ 701.

    علامه حلی، احمد بن محمد اسدى (1420). مختلف الشیعه. قم: مؤسسة اسلامی.

    ف‍اض‍ل‌ م‍ق‍داد، م‍ق‍داد ب‍ن‌ ع‍ب‍دال‍ل‍ه ‌(1403). نضد القواعد الفقهیه علی مذهب الامامیه. قم: کتابخانة آیت‌الله مرعشى.

    قلی‌زاده منقوطای، احد (1396). تحلیل چگونگی کارکرد حقوقی جایگزینی حق کسب، پیشه، یا تجارت با حق سرقفلی: اجتناب‌ناپذیری پذیرش احترام حق رونق تجارتی. مطالعات حقوق خصوصی، 47(3)، 489 ـ 508.

    کاتوزیان، ناصر (1392). عقود معین. تهران: سهامی انتشار. ج 1.

    ــــــــــــــ (1395). قواعد عمومی قراردادها. تهران: سهامی انتشار. ج 4.

    ــــــــــــــ (1390). دورة مقدماتی حقوق مدنی، اموال، و مالکیت. تهران: میزان.

    کشاورز، بهمن (1382). سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام. تهران: کشاورز.

    لعلی، علی و لطفیانی، سیامک (1394). سرقفلی در حقوق ایران و فرانسه. تهران: مجد.

    محقق حلى، نجم‌‌الدین جعفر بن حسن ‌(1408). شرائع الإسلام فی مسائل الحلال و الحرام.‌ قم: مؤسسة اسماعیلیان‌.

    محمدزاده، شهرام (1387). روابط مؤجر و مستاجر. تهران: جاودانه.

    محمدی، عاصم و عسکری، سید حکمت‌الله (1396). واکاوی مبانی، مفهوم، و کارکرد نهاد قائم‌مقامی در قراردادها در حقوق ایران و فرانسه. پژوهش‌های حقوق تطبیقی، 21(4)، 133 ـ 162.

    موسوی بجنوردی، سید محمد (1372). سرقفلی. دادگستری، 57(8)، 33 ـ 40.

    مولودی، محمد (1383). قائم‌مقام خاص متعاقدین. مجلة دانشکدة حقوق و علوم سیاسی (دانشگاه تهران)، 64(35)، 219 ـ 240.

    مولودی، محمد و جواهرکلام، محمدهادی (1401). قائم‌مقامی در قراردادها. تهران: انتشارات سهامی انتشار.

    نجفی، محمدحسن (1432). جواهر الکلام. قم: مؤسسه النشر الاسلامی.

    Abdipour Fard, I. (2004). An Analytical Approach to the Nature of the Right to Acquire or Trade and the Right to Goodwill. Islamic Law Journal, 6(2), 89-114. (in Persian)

    Abury, C. & Rau (1997). Cours de droit civil francais: ard, pdapres la method de zachariae, T6e, paris: Gosse, Marchal et billard.

    Allameh Hali, Ahmad bin Muhammad Asadi (1999). Farif al-Shia. Qom: Islamic Institute Publishing. (in Arabic)

    Al-Sharif, M.M. (2014). The Right to Business, Profession, and Trade in the Assumption of the Destruction of the Business Entity (Analysis and Criticism of the Legal Procedure). Judicial Law Journal, 79(92), 7-32. (in Persian)

    Ansari, Morteza bin Mohammad-Amin (1998). Faraid al-Asul. Qom: Jamal al-Fikr al-Islami. (in Arabic)

    Bahrami, B. (2011). Practical lease contract: Analytical and comparative study in Shia, Hanbali, Hanafi, Shafi'i jurisprudence, etc. 2th edition. Tehran: Negah Bineh Publications. (in Persian)

    Begi Habibabadi, A. & Beigi Habibabadi, M. (2018). The Effects of Loss of Rent on Commercial Premises. Journal of Legal Encyclopaedias, 47(4), 32-60. (in Persian)

    Capitant, H. (1919). Essai sur la subrogation réelle. L. Tenin.‏

    Chegini Shad, S. H. (2018). General policies to support tenants in the legal system of Iran and England. Master's Thesis. Qazvin: Imam Khomeini International University (RA). (in Persian)

    Daroyghi, A.A. (2009). Paying another debt in Iran's legal system. Law Quarterly, Faculty of Law and Political Science, 39(4), 172-157. (in Persian)

    David, R. & Giofre Spinozi, C. (2010). An Introduction to Two Major Contemporary Legal Systems. translated by Seyyed Hossein Safai. Tehran: Mizan Publications. (in Persian)

    Fazil Moqdad, M. (1982). Against al-Qasas al-Fiqhiyyah of al-Umamiyah Madhhab. Qom: Ayatollah Marashi Library. (in Arabic)

    Golizade Mangutai, A. (2016). Analysis of how the legal function of replacing the right to acquire, profession or trade with the right of goodwill: the inevitability of accepting the respect of the right to commercial prosperity. Journal of Private Law Studies, 47(3), 489-508. (in Persian)

    Habibzadeh Shojaei, A. (2018). Destruction of commercial properties and its effect on the tenant's right to business and trade and goodwill. Master's Thesis. Tehran: Shahid Beheshti University Faculty of Law. (in Persian)

    Hakim, M. (2008). Mustamsk al-Arwa al-Waghhi. Qom, Dar al-Tafsir. (in Arabic)

    Iraqi, S. I., Jalali, H., & Pirhadi, M.R. (2017). Review of the institution of transfer of religious rights in Iran, England, and international documents, Private Law Studies (Law), 48(4), 683-701. (in Persian)

    Izanlou, M., Habibi, S., & Shabani Kandsari, H. (2015). Guaranteeing the Execution of the Sale of a Debtor: a study in Comparative Jurisprudence. Islamic Law Research Journal, Comparative Jurisprudence, 17(43), 83-104. (in Persian)

    Jafari Langroudi, J. (2000). Expanded on Legal Terminology. Tehran: Ganj Danesh Publishing House. Vol. 4. (in Persian)

    Jalilund, Y. & Parto, H. (2015). Examining some legal aspects of Plasko incident; The missing link of responsibility. Journal of Bar Association, 235(4), 27-39. (in Persian)

    Katouzian, N. (2012). Moin contracts. Tehran: Sohami Publishing. Vol. 1. (in Persian)

    ----------------. (2016). General rules of contracts. Tehran: Sohami Publishing. c 4. (in Persian)

    ----------------. (2011). Introductory course on civil rights, property, and ownership. Tehran: Mizan. (in Persian)

    Keshavarz, B. (2003). Goodwill and the right to trade in Iranian law and Islamic jurisprudence. Tehran: Keshavarz. (in Persian)

    Kessner, T. L. (1960). Federal Court Interpretations of the Real Party in Interest Rule in Cases of Subrogation. Neb. L. Rev. 39.

    Khoei, A. (2013). Minhaj al-Salehin. Qom: Publications of Imam Khoei Works Revival Foundation. (in Arabic)

    Khoi, S. A. (2013). Menhaj al-Salehin. Qom: Publications of Imam Khoei Works Revival Institute. (in Arabic)

    Khomeini, R. ----------------. (2016). Tahrir al-Wasila. Tehran: Imam Khomeini Editing and Publishing Institute(Quds Sareh). (in Arabic)

    Lali, A. & Lotfiani, S. (2014). Sarqofli in Iranian and French law. Tehran: Majd Publications. (in Persian)

    Madison, M. (2002). The Real Properties of Contract Law. BUL Rev. 82, 405.‏

    Mohagheq Hali, Jafar(1987). Islamic Laws in Halal and Haram Issues. Qom: Ismailian Foundation. (in Arabic)

    Mohammadi, A. & Askari, S. H. (2016). Analyzing the foundations, concept, and function of the representative body in contracts in Iranian and French law. Comparative Law Research Quarterly, 21(4), 133-162. (in Persian)

    Mohammadzadeh, Sh. (2008). Landlord and Tenant Relations. Tehran: Javadane Publications. (in Persian)

    Molodi, M. & Javaherkalam, M. H. (1401). Deputy in contracts. Tehran: Publishing House. . (in Persian)

    Molodi, M. (2013). The special deputy authority of Contractors. Journal of Faculty of Law and Political Sciences (Tehran University), 64(35), 219-240. (in Persian)

    Mousavi Bejnordi, S. M. (1993). Sargafli. Law and Justice Journal, 57(8), 33-40. (in Persian)

    Najafi, M.H. (2010). Jawaharlal Kalam. Qom: Al-Nashar al-Islami Publishing House. (in Arabic)

    Raczynska, M. E. (2013). Parallels between the civilian separate patrimony, real subrogation and the idea of property in a trust fund. Cambridge University Press.‏

    Savaux, E. (2014). Subrogation Reelle. Rep.civ. Dalloz, Mars 1998, Actualisee par B.Grimonprez October.

    Shahid sani, Z. (2010). Al-Rawza al-Bahiyyah in Sharh al-Lama al-Damashqiyyah. Qom: Jamal al-Fikr al-Islami. (in Arabic) (in Persian)

    Shahidi, M. (2016). Civil Laws 6: Moin contracts 1 (sale - barter - lease - loan - loan - peace). 20th edition. Tehran: Majd. (in Persian)

    Shoaareyan, I. (2013). Transfer of Contracts - General Theory - Certain Contracts (Comparative Study). Tehran: Institute of Legal Studies and Research, Shahrdanesh. (in Persian)

    Siyuti, Jalaluddin (1988). Al-Ashbah and Al-Nazir. Beirut: Dar al-Kitab al-Arabi. (in Arabic)

    Tabatabai Yazdi, S. M.K. (2010). Al-Arwa al-Waghti. Qom: Dar al-Kitab al-Islamiya. (in Arabic)

    Taghipour, M. (2016). Technical, managerial and legal review of Plasco building accident. Tehran: Tehran City Planning and Studies Center. (in Persian)

    Taher Mousavi, Y. (2014). The rights of lessor and lessee in the law of lessor and lessee relations approved in 1376. 3th edition. Tehran: Majed Publications. (in Persian)

    Tawakli Kermani, S. (2001). Transfer of commitment. 2th edition. Tehran: Daneshvar publications. (in Persian)

    1. Guedj (1998). Thèse de Doctorat: «Essai sur le régime juridique des fondations». Université Paris II Panthéon-Assas.

    Zahedi, A. (2013). Goodwill and the right to trade and profession in judicial practice. 2th edition. Tehran: Jangal Publications. (in Persian)

    Zinali, T. (2014). Goodwill and the right to business and trade in the judgments of the Supreme Court of the country. Tehran: Chirag Danesh Publications. (in Persian)

Religious Researches
Volume 19, Issue 3
October 2023
Pages 185-200

Files

History

  • Receive Date: 14 September 2022
  • Revise Date: 23 March 2023
  • Accept Date: 25 April 2023

Share

How to cite

Statistics